こんにちは、MINICです。
家を買うシリーズ第3弾。今回は家を買う＝ローンを組むのに必要なモノについて。お金があってキャッシュでポンっと払える人はローンは不要ですが、そんな人は一握りだと思います。
まず前提としては我が家は純日本人家族です。私も妻も日本人、長女は日本生まれの日本人、長男と次男はミシガン生まれなのでアメリカ国籍はありますがれっきとした日本人です。そんな純日本人家族でもアメリカで住宅購入は可能ですが、必要なモノがいくつかあります。
1）就労ビザ
2）SSN（ソーシャルセキュリティーナンバー）
3）運転免許証
4）銀行口座とドル貯金
5）クレジットスコア
6）納税記録
7）住みたい家とは
【1～3. 就労ビザ/SSN/運転免許証】
1～3については、駐在・永住関わらずアメリカで仕事・生活をしていれば必ず持っていると思うので特にコメントはありません。敢えて言うなら、やっぱり家を買うなら永住権（グリーンカード）は欲しい所です。我が家の場合、永住予定の現地雇用で現時点のビザステータスはEビザ。つまり、もし会社をクビになったら基本的には日本に帰る必要があります。（Eビザのトランスファーしてくれる別会社を探すという手もあるけど、まぁこのご時世それは中々難しいでしょうね）となると、永住権を手に入れるまで待った方がリスクは少ないですが、そんな簡単に永住権は入手できませんよね。我が家は永住権は現在申請プロセス中です。プロセスを初めて早2年が経過してますが、今だ政府当局の審査待ち。恐らくグリーンカードが手元に届くまであと2年はかかると思われます。流石に待てない（家賃が勿体ない）ので、その内グリーンカードは入手できるという前提で購入に踏み切りました。
【4. 銀行口座とドル貯金】
銀行口座自体は普通は持っているので問題ないと思いますが、Pre-Approval Letterを発行する際に過去2，3か月分の口座入出金明細の提出を求められました。これ自体は問題ありませんが、口座内には入れようとしている頭金分は最低入れておいた方がいいと思います。我が家の場合、Pre-Approval Letterの段階では色々あって数千ドルしかない状態でしたが・・・まぁ特に問題ありませんでしたが、お金が入ってるにこしたことはありませんね。
ただ、その後ローン申請の際には再度直近2、3か月分の明細が必要になり、この際には頭金分は入れておかないといけません。我が家はトントン拍子で話が進んだこともあって慌てて日本円を米ドルに換金・送金という手続きを取ったので色々提出しなければいけない書類が出てきて面倒でした。住宅購入を考えている場合は早めにドルを口座に入れておいた方がいいと思います。
ちなみに、頭金は購入価格の20％が基本ラインと言われています。なぜ20％か？それはMortgage Insuranceが掛からないから、と理解しています。つまり頭金が少ないとその分借入金が大きい＝月々の返済額が大きい＝ローン滞納のリスクがある、ということで保険が掛けないといけないようです。30万ドルの家だと6万ドル、40万ドルだと8万ドルが頭金になります。そりゃお金があれば20％頭金で入れるけど、いかんせんそんなお金はありません。いや、厳密にはあるけど、有事に備えて手元にも残しておく必要がありますしね。それに20％を必死で貯めようと頑張っていても、収入に限りがある分どうしても貯めるには時間が必要になります。が、アメリカは日々家の価格も上昇しています。つまり、貯金のスピードが家の価格上昇額を大幅に上回らなければ、何をしているか分かりません。実際、我が家の場合は貯金スピードが家の価格上昇に追い付いていなかったのでいつまで経っても20％なんて夢のまた夢。そんな中、去年夏に友人が家買ったで！と連絡をもらい、頭金どうしたの？と聞くと数％しか入れてないよ！との答えが。我が家と同じ状況だったようですが、Mortgage Insuranceと言っても月数十ドルなので、それなら頭金20％縛りは考えずに早く購入した方が、家の価格も上がる前に買えるので結局はプラスになるでしょ、との事。なるほど、と当時納得したのでありました。
【5. クレジットスコア】
これもアメリカ在住の方ならご存じのはず。クレジットスコアというのは、SSNと連動していて管理されている個人の信用証明です。FICOスコアなどが有名で、300-850の数値で示されます。スコアはもちろん高い方が良いです。我が家はCredit Carmaでチェックすると大体800超え。駐在開始から8年間コツコツ貯めた信用ですね（笑）スコアに影響があるのは下記点です。
・Payment History：遅延無く支払えているかどうか。カード締め日の後Due Dateまでに支払えていれば問題無し
・Credit card use：カード使用限度に対する使用率。10％未満が良いとされる。個人的な経験から、特にカード保有期間が短い時はカードの上限もそこまで高くないので、カード締日まで1ヶ月放置していると、使用限度額に対してそこそこなパーセンテージを使っていると思います。これを締め日から1週間前等に一度支払いをしておくと、締日には数％の使用率になるのでクレジットスコアがアップします。わたくし、まだ上限額が3,000ドル位の時に一度だけ、立て替えていた出張費の事を忘れていた上、夏休みの家族旅行でカード切ったホテル代やら食事代、レンタカー代等の請求が締日ギリギリに滑り込んでしまったために限度額99%になってクレジットスコアが激悪にダウンしてしまったことがありますｗ
・Derogatory marks：これは今までに破産したことがあるかどうか、みないな内容だと思います。普通無いので気にしなくてOKかな。
・Credit age：所有しているクレジットカードの平均所有年数。長い方がスコアに有利
・Total accounts：何枚クレジットカードやローン等があるか。多い方がスコアに有利
・Hard inquiries：何件クレジットカード申請やスコア確認の申請があったかどうか。少ない方がスコアに有利
【6. 納税記録】
これは毎年勤務先から送られてくるW-2Formが必要になります。Pre-Approval Letterを発行してもらう際に過去2年分のW-2を求められました。つまり渡米して2年後じゃないとローンを組むのが難しくなると思われます（たぶん）。2年分無い場合は恐らくですが、日本の納税記録（源泉徴収票）を英訳したものの提出が必要と思うので、ハードルが上がる（面倒な処理が増える）と思われます。我が家は過去8年分しっかり残してあったので問題無くクリアできました。
【7. 住みたい家とは】
これが一番厄介かも（笑）これは各家庭夫婦でしっかり話し合う必要がありますね。我が家が一番重要視したのは立地。既に今月から現地校が始まり、長女は3rd、長男が1stに通っているので転校をさせたくありませんでした。そうなると、通っているエレメンタリースクールの学区内で探す必要がありますが、まぁ狭い。今までのエレメンタリー学区はたった約1.5ブロック（1×1マイル/ブロック）しかないのでそもそも物件数が少ない。そんな中で希望の広さや値段の家がまず出ない。たまたま市場に出ても実際見に行くと「これはちょっと・・・」と全くときめかなかったり。私個人的には、同じスクールディストリクトであれば、転校してもいいんじゃないか？と思いましたが、妻としてはやはりここは譲れないポイントでした。なのでリアルターさんにお願いして、対象区域に「クライアントがこの区域で家を探しているから、売っても良いという方はぜひご連絡ください」的な手紙をばらまいてもらったり。でもまぁそう都合よく売りたい人が現れる事も無く・・・。
では、どうしたか？スクールディストリクトの事務所に問い合わせたところ、既に学校に通っている我が家の場合は、同じスクールディストリクト内であれば学区外通学してもOKという確認が取れました。つまり、黄色いスクールバスに乗っての通学はできませんが、我々親が毎日送迎するのであれば学区外からでも今のエレメンタリーに通っていいですよ、ということです。これ、毎日の事なので結構大変そうですが、娘たちと同じエレメンタリーに通う友人宅は、学区内にも関わらず家と学校が割と近いという理由でスクールバスが無く、毎日送迎しています。ん？？学区内でもバスがでーへんエリアがあるなら、特に学区内にこだわる必要ってそんなないんちゃう？となった訳です。そりゃもちろん、今までの様に毎日バスで通学してくれた方が楽ですけどね。これで立地条件が大分緩和されたので、市場に出てる物件の許容範囲が広がり、最終的に購入した物件を見つけることができました！
あとは細かい部分かな？部屋数であったり広さであったり間取りであったり。我が家は子供3人なので4ベットルームで2,000sqft以上を基準に探しました。3ベットルーム、1,600sqftの物件を見に行った事がありましたが、やっぱり5人家族には手狭に感じたので（今までのコンドミニアムでも1,700sqftあるので）。私の妻はそこまでこだわりがありませんでしたが、奥様方にはキッチン周りに希望もあると思います。アイランドキッチンがいい、などなど。この辺りは各ご家庭でじっくり譲れるポイント、譲れないポイントを話し合った決めて下さい。
1つ言えることは、全ての理想が叶う家は無い、という事かな？もちろん、間取り等を希望して１から建てたカスタム物件であれば全て理想通りの家に住めますが、お金の問題もあるし、アメリカは中古の物件が一般的なので。とは言いつつ、今回購入した家は幸いにも立地（バスで通学できない）以外はほぼ理想通りなので満足していますね。（早速、水漏れ等のいろいろな問題を抱えていますが・・・）
それではまた。
MINIC
